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A estas alturas, es difícil que alguien no sepa qué es una hipoteca. Sin embargo, nunca está de más recordar que una hipoteca es todo aquél préstamo que cuenta con la garantía de un bien inmueble y que suele contratarse para la compra de vivienda. Como está garantizado por un piso, casa o cualquier otro inmueble, el banco considera que corre menos riesgo con una hipoteca (también llamada préstamo hipotecario) que con un préstamo personal, y por eso su tipo de interés acostumbra a ser bastante más bajo que el de éstos.

Para comprender cómo se calcula la cuota de la hipoteca, primero debemos tener claro qué la compone:

  1. Plazo. Es el tiempo pactado para pagar el diferencial. En el mercado actual, puede llegar a 40 años
  2. Interés. Es el “precio” de la hipoteca, la parte de la cuota que se cobra el banco
  3. Importe. Es el dinero prestado. Se concede en función del valor del inmueble hipotecado y normalmente no supera el 80% de éste, aunque se puede lograr más en ciertos casos, como los pisos de banco

El plazo y el importe son datos sencillos. Sin embargo, el tipo de interés es un factor más complejo. Existen varios tipos de hipoteca en función de su tipo de interés. Los principales son tres:

  • Fija: cuando se aplica siempre el mismo tipo de interés pactado en un inicio
  • Variable: cuando se aplica un tipo de interés resultado de sumar un diferencial al Euribor (o a otro índice de referencia)
  • Mixta: cuando existe un plazo a interés fijo y otro variable

Las hipotecas más comunes son las variables referenciadas al Euribor. Su funcionamiento es sencillo: aplican un diferencial determinado, negociado con el banco, que se suma a la media mensual del Euribor (o de otro índice de referencia, como el IRS o el IRPH). Por ejemplo, a una hipoteca con un diferencial pactado de 1% constituida en marzo 2012 habría que sumarle el Euribor de octubre 2012 (0,74%) y tendríamos un interés de 1,74% (1% + 0,74%). Este interés variará aplicando el nuevo valor del Euribor cada 6 o 12 meses, en función de si el tipo de revisión es semestral o anual.

También se usa el término hipoteca en otro tipo de productos, como la hipoteca inversa, aunque ésta tiene poco que ver en la práctica con un préstamo hipotecario porque sirve para que las personas mayores reciban una renta mensual garantizada poniendo la vivienda como garantía (ver hipoteca inversa).

Elegir una hipoteca no es una tarea fácil, por más que en otros tiempos lo hubiese parecido. Encontrar una buena hipoteca depende de muchos factores, y si no nos fijamos con la suficiente atención podemos acabar firmando unas condiciones muy perjudiciales, como una cláusula suelo o un aval abusivo. Estos son los puntos en los que nos debemos fijar al pedir una hipoteca:

  • Tipo de interés. Se trata de un índice hipotecario sumado a un diferencial que sirve para definir el interés que pagaremos y, por tanto, la cuota de la hipoteca. Respecto a este punto debemos elegir el diferencial más bajo combinado con el índice que más nos beneficia (suele ser el Euribor). Sin embargo, no es tan sencillo. Para elegir con criterio deberemos fijarnos también en si existe un interés fijo inicial y de qué cuantía, así como verificar que no existe un interés suelo (interés mínimo que pagaremos aunque bajen los tipos) o que al menos éste es lo más bajo posible
  • Cuota que pagaremos. Ojo con los bancos que te hablan de la cuota y no del interés. Es un elemento muy volátil, especialmente en las hipotecas a tipo variable (la gran mayoría), por lo que aunque nos prometan una cuota de 300€ al mes ésta puede doblarse o triplicarse en muchos supuestos (si había un interés inicial bajo, si había carencia de capital o si en un primer momento el Euribor estaba muy bajo)
  • Porcentaje de financiación. Normalmente los bancos no conceden una financiación superior al 80% del valor de la vivienda. Si necesitamos un porcentaje mucho menor, el banco tiene un riesgo más bajo, así que podremos conseguir mejores condiciones. Y lo contrario sucede si necesitamos más de un 80%: en el supuesto de que nos la concedan, las condiciones pueden ser muy duras
  • Comisiones. Es un punto muy negociable. Las más comunes son la comisión de apertura y estudio (entre el 0% y el 1% normalmente), la comisión de amortización parcial o total, la de subrogación y la de novación (éstas nunca superiores al 0,50% los primeros 5 años y 0,25% después)
  • Productos vinculados. Muchas hipotecas requieren contratar productos vinculados como seguros o planes de pensiones, además de domiciliar nómina y recibos. Conviene conocer el coste de estos productos y valorar si merece la pena o no contratarlos
  • Flexibilidad. En ocasiones los bancos ofrecen hipotecas flexibles, es decir, con la posibilidad de pagar más o menos en ciertos momentos según nuestras necesidades. Hablamos de periodos de carencia, aplazamientos de cuotas e incluso de amortización libre

Estos son los puntos básicos en que debemos fijarnos al elegir un préstamo hipotecario, aunque no los únicos. Es importante leer detenidamente el contrato y preguntar cualquier detalle que no entendamos. Como ya sabemos, la letra pequeña puede darnos muchos disgustos, y más vale prevenir que curar.